Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması 4271 Sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 713’te düzenlenmektedir.
Madde 713-Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (1) Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Hükmü dikkate aldığımızda; olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını maddi şartlar ve şekli şartlar olmak üzere iki ana başlık altında inceleyebiliriz.
A-Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasına ilişkin maddi şartlar,
1) Taşınmaza ilişkin şart,
2) Zilyetliğe ilişkin şart, olmak üzere 2 başlık olarak ele alınabilir.
- Taşınmaza İlişkin Şart
TMK 713. maddesine göre olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması için;
- Taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması
- Tapu kütüğünden malikinin kim olduğunun anlaşılamaması
- Malikinin yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunması gerekmektedir.
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilir. Tapu kütüğünde kayıtlı olup da sicilden malikinin kim olduğu anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olan kimse adına kayıtlı olan taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilir.
Bu konu da dikkat edilmesi gereken husus tapu kütüğüne kayıtlı bulunan ve malikinin kim olduğu belli olan taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılması mümkün olmayacağıdır.
Bu konuda dikkat edilmesi gereken diğer bir husus özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazların mülkiyetinin, tapu kütüğüne kayıtlı olsun veya olmasın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağıdır.
Tapuda kayıtlı olsun veya olmasın sadece özel mülkiyete elverişli taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımı ile kazanma söz konusu olabilir.
KK m. 18 / II hükmüne göre, «Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımıyla iktisap edilemez.»
Vakıf Mallarında Zilyetlik Yoluyla Kazanma Hükümlerinin uygulanması mümkün olmayacaktır. Nitekim, 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 15. maddesinin 1. fıkrasına göre, Vakıfların Hayrat Taşınmazlarında Mülkiyet ve İrtifak Hakları, Zamanaşımıyla kazanılamayacaktır. Yine Vakıflar Kanunu’nun 23. maddesine göre ise, Vakıf Malları üzerinde Zilyetlik Yoluyla Kazanma Hükümleri uygulanmaz, düzenlemesi yer almaktadır. MK 117 / I hükmünde, Vakıf Malları hakkında Zilyetlik Yoluyla Kazanma Hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmiş, Medeni Kanun’a tabi Vakıfların Mallarının da Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Edinilmesi mümkün değildir, denilmektedir.
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması için yukarıda sayılan şartların yanı sıra taşınmazın kamuya ait olmayıp, özel mülkiyete konu olan bir taşınmaz olması gereklidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1120 E. 2019/1371 K.)
- Zilyetliğe İlişkin Şart
TMK 713. maddesine göre olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak kişinin;
- Malik sıfatı ile
- Davasız ve aralıksız
- Yirmi yıl süreyle taşınmaza zilyet bulunması
Malik sıfatıyla zilyet, malik gibi davranan, başkasının kendisinden daha üstün zilyetliğini tanımayan, kendisi için zilyet olan kimsedir. Bu bağlamda, zilyedi olduğu taşınmaz için kira bedeli veya kendiliğinden ecrimisil ödeyen kimse, malik sıfatıyla zilyet değildir.
“Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini kazanmak isteyen kişi, malik sıfatı ile zilyetlikten kendi lehine bir hak çıkardığından, malik sıfatı ile zilyetliğini ispat yükü altındadır. Fiili durum olan zilyetliğin, malik sıfatıyla olup olmadığının belirlenmesinde, her türlü ispat aracıyla ispat edilebilir.” Yani, zilyetliğin ispatı olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazandığını iddia eden zilyede düşer.
Zilyedin zamanaşımından yararlanabilmesi için, zilyetliği davasız, yani, çekişmesiz sürmüş olmalıdır. Burada davadan kasıt, gerçek malik tarafından İstihkak Davasının veya Zilyetliğe Dayanan Geri Verme Davasının (ya da Saldırının Önlenmesi için açılan Zilyetlik Davasının) veya El Atmanın Önlenmesi Davasının açılmamış olması gerekmektedir.
Malik sıfatıyla zilyetlik, aynı zamanda aralıksız, sürekli bir zilyetlik olmalıdır. Bundan amaç, zilyetliğin sürekli olarak devam etmesi ve zilyetliğin zamanaşımı süresince kaybedilmemiş olmasıdır. Eğer zilyetlik kesin ve sürekli olarak kaybedilirse, aralıksız 20 yıl zilyetlik şartı ortadan kalkmış olur. Zilyetliğin geçici kaybı veya fer’i zilyetliğin kurulması zilyetliğin kaybı olarak kabul edilmediğinden, zamanaşımının işlemesini engellemez.
Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi gereken süre, yirmi yıldır. Fakat, bu sürenin, mutlaka mülkiyeti kazanacak olan kişinin zilyetliğinde geçmesi zorunlu değildir. Her zilyet, kendisinden önceki zilyetlerin zamanaşımıyla kazanmaya elverişli zilyetlik sürelerini, kendi zilyetlik süresine ekleyebilir.
Zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, malik sıfatıyla zilyetliğin kurulmasından itibaren işlemeye başlar. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda ise zamanaşımı, taşınmazın zamanaşımıyla kazanmaya elverişli hale gelmesi ve malik sıfatıyla zilyetlik şartlarının birleşmesi anından itibaren işlemeye başlar.
B-Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasına ilişkin şekli şartlar,
1-Tescil davası ve ilan
2-Süresi içerisinde itiraz edilmemiş veya itirazın yerinde görülmemiş olması olmak üzere iki başlık altında toplayabiliriz.
1-Tescil Davası ve İlan Şartı
TMK m. 713 / III hükmüne göre, zilyedin, taşınmazı olağanüstü zamanaşımıyla kazanması için tescil davası açması gerekir.
Tescil davasına konu olan taşınmaz, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz ise, davanın kabulü halinde, hâkimin tescile karar vermesi üzerine taşınmaz, tapu kütüğünün bağımsız bir sayfasına kayıt olunur.
Dava konusu tapuya kayıtlı bir taşınmaz ise, davanın kabulü halinde, eski malike ait tescil terkin edilerek, davacının isteği doğrultusunda, mülkiyet hakkı bu defa kendi adına tescil edilir.
TMK hükümlerine göre, davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Son ilandan itibaren üç ay içinde, taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim, tescile karar verir.
Böylece, olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet, hâkimin tescil kararıyla ya da tescille değil, olağanüstü zamanaşımıyla kazanmanın maddi şartlarının, yani olağanüstü zamanaşımına elverişli bir taşınmazda yirmi yıllık davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik şartlarının gerçekleşmesiyle, tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Bu bağlamda, hâkimin tescil kararı, yenilik doğuran bir karar değildir, açıklayıcı bir karardır.
- İtiraz Süresi İçerisinde İtirazın Yapılmaması
Mahkemenin yapacağı son ilandan sonra, ilgililerin itiraz hakkı gündeme gelecektir. İlgililer son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz hakkına sahiptir.
İlgililer tarafından, son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde itiraz yapılmaması ve yahut itiraz yapılmasına rağmen mahkeme tarafından itirazın reddedilmesi durumunda olağanüstü zamanaşımı şartları oluşacak ve mahkeme tarafından dava konusu taşınmazın davacı zilyet adına tesciline karar verilecektir.
Buna karşılık ilgililerin son ilan tarihinden itibaren 3 aylık süre içerisinde itiraz etmesi ve mahkeme tarafından itirazın haklı görülmesi durumunda davacı zilyet taşınmazın mülkiyetini kazanamayacaktır. İtiraz edenler hali hazırda gerçek malikin kendileri olduğunu ileri sürerlerse, aynı davada tescilin kendi adlarına yapılmasını da talep edebileceklerdir.
Konuya ilişkin okunabilecek Yargı Kararları;
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/12994 E. 2018/18390 K.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/11385 E. 2020/4189 K.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/18424 E. 2020/3980 K.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/9894 E. 2020/3097 K.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/16813 E. 2019/1969 K.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/2967 E. 2018/18392 K.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2007/1-75 E., 2007/90 K.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/20952 E. 2016/17224 K.
