Taşınmazlarda Önalım Hakkı
Önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazı alabilme hakkı yetkisini sağlayan yenilik doğuran bir haktır.
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazı üçüncü kişiye satmak istemesi halinde kullanılabilen şarta bağlı bir haktır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, koşula bağlanmış bir alım hakkı niteliğindedir. Taşınmaz maliki ile önalım hakkı sahibi arasında yapılan bu sözleşme, taraflar arasında sonuç doğurmaktadır. Ancak sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi halinde önalım hakkı taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürülebilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı yasal dayanağı TMK 735. Maddesinde yer alan düzenlemedir. Önalım hakkı sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Yazılı şekilden kasıt adi yazılı şekildir. Zira önalım anlaşmaları genellikle kira sözleşmelerine konulan bir kayıt şeklinde kendini gösterdiğinden kanun koyucu bu hususta kolaylık sağlamıştır.
Önalım hakkı en çok 10 yıl için kurulması mümkündür. Kanunlar da düzenlenen süre için de tapu siciline şerh edilebilir. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmesi ile sona ermektedir.
Tapu siciline şerh verilmemiş olan önalım hakkı, sadece önalım sözleşmesini yapan malike ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılması yoluyla ileri sürülebilir. Bu davanın ise satışın noterce bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükârda satıştan itibaren 2 yıl içinde açılması gerekmektedir.
Koşulları ve hükümleri
Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse önalım hakkı sahibi taşınmazı satışının 3 kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullar ile kazanır. Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de aynı kurallar uygulanır.
Sona Erme
Sözleşmeden doğan önalım hakkından satıştan önce veya sonra feragat etmek mümkündür. Bu feragat haktan tamamen olabileceği gibi belli bir alıcıya ilişkin de olabilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı malın yok olması ile sona erer. Yenilik doğuran bir hak olması sebebiyle sözleşmeden doğan önalım hakkı hakkın kullanılması ile de tükenir. Hak sahibinin önalım hakkından tamamen ve tüm satışlar için feragat etmesi durumunda da önalım hakkı sona erer.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkına Dayanan Dava
Davacı : sözleşmeden Doğan önalım hakkına dayanan davada Davacı sözleşme ile kendisine önalım Hakkı tanınan kişidir.
Davalı: Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ancak satıştan sonra pay alıcı adına tescil edilmemişse önalım davası satıcıya karşı açılması gerekecektir.
Görevli mahkeme: Önalım hakkının kullanılması amacıyla açılacak davalar da görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Yetkili mahkeme: Önalım hakkına konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Hak Düşürücü Süre: Önalım hakkı sahibi bu hakkını kullanmak için kanunda belirtilen süre içerisinde bu hakkını kullanmak zorundadır. Önalım hakkı sahibi işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak 3 ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak 2 yıl içinde dava açmak zorundadır.
