EPC Sözleşmeleri, Engineering, Procurement and Construction kelimelerinin baş harflerinin birleşiminden ismini almış olup Türkçe’ de “anahtar teslim” sözleşmeleri olarak kullanılmaktadır. Bu sözleşmeler özellikle inşaat sektörü özelinde hukukumuza giren bir sözleşme türü olup bilindiği üzere anahtar teslim, normal şartlarda “yapının arsa sahibine oturulabilecek şekilde teslim edilmesi” şeklinde ifade edilebilmektedir.
Genel Anlamda anahtar teslim Sözleşmelerde projenin tasarlanması ve yapımında özellikle yüklenici ön planda olup birçok sorumluluk yükleniciye aittir. Anahtar teslimi projelerde de, inşaat projesinin tasarlanmasında ve yapımındaki sorumluluklar, iş sahibi tarafından ödenecek bir ücret karşılığında en üst düzeyde yükleniciye yüklenmektedir. Öyle ki, inşaatın/ projenin tamamlanması ve tesliminden sonra iş sahibinin yalnızca anahtarı çevirerek tesisi çalıştırmaya başlaması hedeflenmektedir.
Bu sözleşme türlerinde, projenin bütünü için sorumluluğun yükleniciye/ müteahhide yüklenmiş olması nedeniyle, herhangi bir hata meydana geldiğinde kusurun projeden mi yoksa inşaatın yapımından mı kaynaklandığına dair bir araştırmaya ihtiyaç duyulmamaktadır. Genel kural olarak, işin kapsamı ve alanına giren herhangi bir kusur, eksiklik ve/veya hatadan yüklenici sorumludur. İşte yüklenicinin bu geniş çaptaki sorumluluğu, anahtar teslimi inşaat sözleşmesini iş sahipleri için cazip hale getirmektedir.
- İnşaat Sektöründe müteahhitlerle yapılan küçük bazdaki EPC sözleşmelerinde, yapının teslimine ilişkin “anahtar teslim” ibaresinin kullanılması sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu söz halk arasında “inşaatın kaba ve ince işlerinin bitmiş şekilde teslimi” olarak anlaşılsa da, sözleşmede geçen “anahtar teslim” ibaresi yalnızca fiziki değil, aynı zamanda hukuki bir durum tespitini de kapsamakta olup müteahhidi(yükleniciyi) “iskân alma” borcu altına da sokmaktadır.
İnşaat sektöründeki anahtar teslim sözleşmelerinde, müteahhidin iskan alma yükümlülüğü, iskân bir yapının imar mevzuatına ve ruhsata uygun şekilde inşa edildiğinin göstergesi olduğu için, yapı sahiplerini hem idari cezalar hem de yapının güvenliği konusunda korumaktadır. Zira müteahhidin iskân almadığı yapılarda, kaliteli beton kullanılıp kullanılmadığı, yeterli miktarda demir kullanılıp kullanılmadığı, ruhsatta öngörülen sınırların aşılıp aşılmadığı idare tarafından denetlenememekte ve tespit edilememektedir. Bu sebeple iskânın, özellikle kötü niyetli ve ihmalkâr müteahhitlere karşı arsa sahiplerini koruyucu bir yönü bulunmaktadır. Benzer şekilde iskânsız ve kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda ikamet etmek, hukuka aykırı olduğu için, iskân alınmasıyla birlikte yapı sahipleri, karşı karşıya kalınabilecek yaptırımlardan da kurtulmaktadır. Bu durumlar değerlendirildiğinde ise, inşaat sektöründeki anahtar teslim sözleşmelerinde düzenleme yapılmasını/ norm getirilmesini gerektiren önemli bir husus, iskân alınıp/ alınmaması olup alınmaması halinde sözleşmenin feshedilmesine kadar giden bir uygulama söz konusudur.
Ayrıca müteahhit ile anahtar teslim olarak anlaşılırken, genellikle “Anahtar Teslim” şeklinde inşadan sonra anahtar teslimin tapu devrini de kapsayacağı yönünde anlaşılmaktadır. Bu tür sözleşmelerde ise müteahhit, iskânı almadan tapuların kendi üstüne devredilmesini talep edememektedir. Zira müteahhit iskân almaması, yapının hukuken arsa sahibine teslim edilmediği anlamına gelmektedir. Yapının arsa sahibine teslim edilmemesi ise “müteahhidin inşaatı süresinde bitirmemesi” niteliğinde olduğundan, uygulamada arsa sahipleri, iskân alınmamasını gerekçe göstererek sözleşmeden dönebilmektedir. Bu ve benzeri durumlarda arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ise çeşitli sorunlara yol açabilmekte olup bu sorunlar genellikle, müteahhidin tapuları üstüne alamaması, aldığı tapuları iade etmesi ve hatta sattığı dairelerin yeni maliklerinin de tapuları arsa sahibine iade etmek zorunda kalmasıdır. Bu durumlarda ise müteahhit, yaptığı inşaatın bedelini arsa sahibinden isteyebilmekte ve müteahhidin daire sattığı kişiler ise müteahhitten zararlarının tazmin edilmesini talep edebilmektedir. Burada özellikle müteahhidin A.Ş. veya LTD gibi sermaye şirketi olduğu durumlarda, müteahhitten daire satın alan kişiler, ciddi mağduriyetler yaşayabilmektedirler. Uygulamada müteahhitten anahtar teslimi adı altında daire satın alan kişilerin açtığı davalarda, dava tarihinde sermaye şirketlerinin içinin boş olduğu görülmektedir.
Bu nedenlerle müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan anahtar teslim sözleşmelerinde, her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerinin açık bir şekilde tespit edilerek sözleşme düzenlenmesi önem arz etmektedir.
- İnşaat sektöründeki küçük bazda yapılan anahtar teslim sözleşmelerinin yanı sıra, EPC sözleşmeleri “proje ile tesis kurulumu” şeklinde de ortaya çıkmaktadır.
Bu tür EPC Sözleşmeleri ise daha çok teknik uzmanlık gerektiren yapımlara ilişkin olup belirli aşamaları mevcuttur. Proje ile tesis kurulumu tipinde, gerçekleştirilmek istenen inşa eserine ilişkin plan ve projelerin hazırlanması, malzemenin sağlanması ve alımı ile inşaatın yapılıp teslim edilmesi bu sözleşmelerin ilk aşamasını oluşturmaktadır. Ancak müteahhitle yapılan anahtar teslim sözleşmeleri kısmında; “inşaatın bitirilmesinin yeterli olmadığı, anahtar tesliminin, iskan alınması ve tapu devrini de kapsadığı” şeklinde belirtmiş olduğumuz gibi burada da, inşaatın iş sahibine teslimi ile yüklenicinin sorumluluğu son bulmamaktadır. Yüklenicinin, tesisin çalışır halde teslim edilmesi için gerekli deneme testlerinin yapılması ile tesiste çalıştırılacak personelin temini ve bu kişilere gerekli eğitimlerin verilmesi gibi başka sorumlulukları da söz konusudur. Hatta yüklenicinin tesisten ürün elde edilmesini de taahhüt ettiği durumlarda, ürün teslim sözleşmesinin varlığı da gündeme gelmekte olup yüklenici ancak bu aşamalardan sonra ücrete hak kazanabilmektedir.
Bu kapsamda EPC sözleşmeleri açısından yüklenicinin borçlarına genel olarak baktığımızda, öncelikle tasarımdan inşa eserinin teslimine kadar, sorumlu olan yüklenicinin eserin plan ve projelerini sağlama borcu ortaya çıkmaktadır. Yükleniciler bunu kendisi tedarik edebileceği gibi, bir mimar aracılığıyla da gerçekleştirebilmektedir. Ancak söz konusu plan ve projelerin iş sahibi tarafından tedarik edildiği uygulamalar da mevcuttur.
Ardından yüklenicinin asıl borcu, bu inşa eserini meydana getirmek, yani inşaatı yapmaktır. Yüklenicinin bu aşamada, inşa eserinin tipine göre gerekli inşa yerinin, şantiyenin, makinelerin ve diğer işletme araçlarının yapımını ve üretim işlerini planlaması gerekmektedir. Böylece yüklenici, gerekli makineleri ve inşaat malzemelerini, inşaatın yapımı için ihtiyacı olan personeli, satın alma ile satış ilişkilerinin kurulması için gerekli tüm mühendislik ve yönetim hizmetlerini tespit etmelidir.
Burada yüklenicinin, araç gereç ve malzemelerin tedariğine ilişkin borçları Türk Borçlar Kanununun (“TBK”) 471. maddesi son fıkrası ile 472. maddesinde düzenlenmiş olup ayrıca bu konuda Yapım İşleri Genel Şartnamesinin (“YİGŞ”) 20. ve 31. maddelerinde ayrıntılı açıklamalar mevcuttur.
İnşa eserini sözleşmeye uygun olarak inşa etmek zorunda olan yüklenici, eserin tesliminden önce iş sahibinin, tesisi sorunsuz olarak işletmesini sağlamakla da görevlidir. Bu, sözleşmenin niteliğinden doğan bir borçtur. Buna göre yüklenici, inşaatını tamamladığı tesisin işletilmesi için gerekli olabilecek her türlü işi yapmak zorundadır. Örneğin; teknolojik koruma haklarının lisansa bağlanması, know-how kullanım lisansı ve devri, yönetim hizmetlerinin sağlanması veya iş sahibinin personelinin eğitilmesi gibi teknik ve ticari know-how’ ın sağlanması şeklindeki yükümlülükler bu kapsamda sayılabilmektedir. Hatta zaman zaman bu yükümlülüklere, tesisin tesliminden sonraki bakım taahhütleri veya yedek parça tedarik sözleşmeleri ile uzun vadede sağlanan hizmetler de girebilmektedir.
EPC Sözleşmelerinde belirlenen yükleniciye ait başkaca borçlar ise; işlerin belirli bir sıraya konulması, iş sahibinde bulunsa bile, inşaat alanına ait her türlü ve alt-yapıya ilişkin durum bilgilerinin doğruluğunun tetkik edilmesi veya sözleşme ile kararlaştırılmış deneme testlerinin yapılması şeklinde sıralanabilmektedir. Büyük tesislerin inşaatlarının söz konusu olduğu durumlarda, araç, gereç ve malzeme sağlama borcunun uzantısı olarak yüklenicinin, inşaatın tamamlanmasından sonra; tesisi çalıştıracak personeli de temin etmesi gerekmektedir. Yüklenici bu durumlarda, iş sahibinin daha sonra tesisi işletmek için kullanacağı personeli tedarik etmekle kalmayıp, ayrıca, genellikle sözleşmeye konulacak bir hüküm gereğince, onların eğitimini de sağlamakla yükümlüdür. Uygulamada bu eğitimler, tesisin çalışması sırasında doğrudan seminer şeklinde bir eğitim olabileceği gibi, aynı tür tesislere (bazen yabancı ülkelerdeki tesislere) teknik gezi düzenlenmesi şeklinde de olabilmektedir.
Bunların yanı sıra EPC Sözleşmelerinde yüklenici, ayrıca inşaatın gerekli alt-yapı çalışmalarını ve tesisin elektrik ve su hizmetlerini de yerine getirmektedir. Böylece gerekli teknoloji transferinin yapılması, hem yüklenicinin (müteahhidin) sözleşmeden doğan sorumluluklarını yerine getirmesini hem de iş sahibinin tesisten maksimum yarar elde etmesi sağlamaktadır.
EPC Sözleşmelerinin özelliği gereği iş sahibinin borçları ise, yalnızca ücret ödeme borcundan ibaret değildir. Bu tip sözleşmeler genellikle bir sınaî tesis inşaatına ilişkin olduğu ve iş sahibi inşaatın tamamlanmasından sonra tesisi aktif olarak kendisi işlettiği için iş sahibinin başkaca borçları da mevcuttur. Bu kapsamda iş sahibinin hem inşaatın yapılmasından önce hem de inşaat tamamlandıktan sonra yerine getirmesi gereken diğer borçlarına kısaca değinmek gerekirse bunlar; inşaatın yapılması için gerekli izinlerin alınması, yapı ruhsatının alınması, inşa edilen tesiste kullanılmak üzere gerekli suyun, enerjinin veya gazın tesise getirilmesi için idare ya da özel kişilerden izinlerin alınması ve sözleşmelerin yapılması, gerektiği halde yüklenici ile işbirliği içinde, inşaatta kullanılmak üzere ithal edilen ekipman ve malzemelerin gümrükten çekilmesi için idari makamlardan ve gümrüklerden gerekli izinlerin alınmasının sağlanması, anahtar teslimi inşaat bir üretim tesisi ise, hammadde ihtiyacının karşılanmasını ve üretimden sonra ürünlerin fabrika çıkışlarının yapılmasının sağlanması olarak sıralanabilir. Bu kapsamda kısaca özetlemek gerekirse EPC; projelendirme, tedarik ve inşaatla ilgili risk sorumluluğunu açıkça yükleniciye devrederek mal sahibi ve yükleniciyi bir sözleşme çerçevesine bağlayan bir proje belgesidir. Ayrıca EPC, tamamlanan projenin karşılaması gereken performans standartlarını da belgelemektedir.
- Enerji sektöründe ise EPC-anahtar teslim sistem kurulumu Sözleşmeleri, yaygın olarak petrol ve gaz projeleri ile yenilenebilir enerji projelerinde karşımıza çıkmaktadır. Yenilenebilir enerji sistemlerinde ise özellikle Güneş Enerjisi Santrallerinin kurulumuna ilişkin kullanılmaktadır.
Türkiye’de GES projelerinin sayısı gitgide artmakta olup güneş enerji santralinin (GES) hesaplanan maliyet, planlanan süre ve yüksek kalite standartlarında tamamlanması için santral projesi çok önemli bir husustur. Bu nedenle proje geliştirme süreci, mühendislik, tedarik, inşaat, işletme ve bakım gibi, GES’lerin önemli aşamalarının, hukuki temelleri kurularak sunulması; yüklenici firmanın iş sahibinin beklentilerinin gerçekleştirmesi adına çok önemli bir çalışmadır. Zira, GES projelerinde çoğu zaman; kanun ve yönetmelikler kapsamlı, mühendislik tasarımları karışık, ekipman tedariği belirli risklere sahip, saha koşulları tahmin edilemezdir. Bu nedenle, güneş enerji santralleriyle ilişkili bütün bu konular, derinlemesine incelenmeye değer hususlar olup uygulamada, Çatı ve Arazi uygulamalı Güneş Enerji Santralleri için en ideal sistem tasarımı, planlanması, iş takvimi dahilinde yürütülmesi ve tesisin zamanında teslim edilerek devreye alınması konularında EPC olarak bilinen Mühendislik, Planlama, Tedarik, Lojistik, İnşaat ve Kurulum Sözleşmeleri düzenlenmektedir. Ayrıca bir GES projesinin yapım/ kurulumuna ilişkin bu sözleşmelerde hak ve taleplerin açık ve kapsamlı olarak düzenlenmesi: tarafların sorumluluklarının belirlenmesi ve risklerinin paylaşılması açısından gereklidir. Son derece kapsamlı olan bu EPC- Anahtar teslim sistem kurulumları;
- Arazi analizi
- Fizibilite çalışmaları
- Teknik dizayn ve planlama
- Statik ve elektrik projelendirme
- Proje resmi onay süreçleri
- Saha hazırlıkları ve tasfiye
- Ürün tedariki – İthalat / Satın alma
- Lojistik ve ulaşım koordinasyonu
- Proje sahası inşaat çalışmaları
- Kurulum ve montaj çalışmaları
- Testler
- Devreye alma
- Kabul işlemleri
olarak ortaya çıkmaktadır. EPC Sözleşmelerinde de genellikle bu konulara ilişkin de düzenlemeler yapılmaktadır.
Bu nedenle bu sözleşmelerde, genel maddelere ek olarak GES projesinin EPC sözleşmelerinde bulunması gereken özel performans testleri, prosedürleriyle birlikte açıklanmaktadır. Bunun yanı sıra sözleşmelerde ayrıca GES projelerinin geçici kabul koşulları, garanti süresi ve sigorta poliçelerine ilişkin düzenlemelere de yer verilmektedir.
İşin sahibi; EPC süreci boyunca finansal kayba uğramamak ve projenin beklenen maliyet, planlanan süre ve yüksek kalitede tamamlanması için yüklenicinin sözleşmesel sorumluluklarını belirlerken, santralin işletmesi sırasında performans kaybına maruz kalmadan mümkün olan elektrik üretimini yaparak hesaplanan geliri elde etmek ister.
Bu nedenle Sözleşmedeki ceza maddeleri, yüklenicinin yetersizliğinden kaynaklanan hatalarda caydırıcı olması için ana başlıklardır.
Taraflar arasındaki anlaşmazlıklar, projenin tamamlanması ve ticari ilişkiler için önemli hususlardır. Tarafların birbirine karşı sorumlu olduğu konular, sözleşmelerde hassasiyetle yer almaktadır. Taraflar arasındaki anlaşmazlıklar sonucunda çok farklı tipte hak talebi meydana gelir. Bu taleplerin en önemlilerinden biri, GES projesinin bitiş tarihini etkileyen gecikmelerdir. Santrallerde elektrik üretilerek gelir elde edildiği düşünüldüğünde, bitiş tarihini gösteren projelerin zaman planları daha önemli bir husus olmaktadır. Nitekim santralin, tamamlanma tarihinin ardından gelir sağlamaya başladığı aşikardır. EPC işlerindeki sorunlardan kaynaklanan proje tamamlanma tarihindeki gecikmeler, iş sahibinin ciddi ekonomik zarara maruz kalmasına neden olmaktadır. Proje bitiş tarihinin ertelenmesinin gerekçeleri farklı başlıklar altında sınıflandırılmasına rağmen, yetkin olmayan yüklenici yüzünden kaynaklanan mazur görülemez gecikmeler iş sahibinin ticari zararına sebebiyet verir. İnşaat ve elektrikle ilgili ekipmanların yüklenici yanlışlarından dolayı zararının tazmini gerekliyken, sorumlu tarafın yetersizliği yüzünden santralin işletmeye başlama tarihinin gecikmesi, özellikle iş sahibi için ciddi mali kayıplarına sebep olduğu da ihmal edilemez. Farklı GES’ler derinlemesine incelendiği zaman, çoğu projedeki zaman kaybına sebep olan konular neredeyse aynıdır. Uzman mühendis ve teknikerlerin belirttiği gibi GES’ lerdeki en önemli konulardan biri gecikmelerin sebepleridir. Yatırımcı, ana yüklenici ve alt yüklenicilerin maliyet, süre, işçilik, kalite ve karlılık bakımından kendi planlarını yapmaları adına önemli katkı sunmaktadır.
Mazur görülemez (mücbir hal dışındaki) gecikmelerden dolayı yüklenici, süre uzatımı veya ilave ödemeyi hak etmez. Bu nedenle EPC Sözleşmelerinde risklerin tanımlanması, onlara karşı önlem alınması için önemli bir meseledir. EPC sözleşmeleri aracılığıyla risklerin çoğunluğu, işverenden yükleniciye aktarılmaktadır. Santrallerden sağlanan düzenli gelirin hesaplanması ve kredilerin geri ödeme planının yapılması için GES’lerin proje bitiş tarihleri, maliyet ve performansları, yüklenici tarafından garanti altına alınmıştır. GES projeleri için gecikmeler kaçınılmaz olsa dahi, sözleşmelerde hem hukuki süreç hem de mühendislik ve saha tecrübelerinin incelenmesiyle, gecikmelerin asgariye indirilmesi mümkündür. Tarafların, birbirlerinden beklentilerinin kayıt altına alındığı sözleşmeler, projelerin yönetimsel manada asgari kusurla ilerlemesi için olmazsa olmazlardandır. Eğer EPC sözleşmeler, gecikme taleplerinin çözümü için yeterli değilse, bu anlaşmazlıklar için tahkim veya mahkeme süreci zorunlu hale gelmektedir.
Sonuç olarak özetlemek gerekirse, EPC Sözleşmeleri gelişen enerji ve inşaat sektöründe karşılaşılan sorunsallara ayrıntılı çözümler sunan kapsamlı düzenlemeler olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu sayede gerek iş sahibi gerekse yüklenicinin üstlendiği sorumluluklar ve risklerin kapsamı oldukça net bir şekilde belirlenmektedir. Mühendislik, tedarik ve inşaat kollarından oluşan EPC Sözleşmelerinin risk ve sorumluluk açısından en önemli kolu olan tedarik ayağı da gerek mali gerekse fiziki açıdan farklılıklar göstermektedir. İş sahibi ve yüklenicinin dünya standartlarında bir inşaat sözleşmesi akdetmek ve yapılacak projeyi en sağlıklı şekilde hayata geçirmesi için projenin hacmine en uygun tedarik yöntemini seçerek EPC Sözleşmelerini bu doğrultuda düzenlemeleri gerekmektedir. EPC sözleşmeleri ile ilgili kapsamlı bilgi ve hukuki destek almak için büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.
