Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan Corona Virüsü Covid-19 dünyayı kırmızı alarma sokan, insanlık için risk oluşturmaya devam etmektedir.Dünya genelinde büyük yankı uyandıran Corona Virüsü Covid-19 uzun süredir birçok ülkeyi alarma geçirmiş durumda olup; Dünya devletlerinde alınan önemler, düşünülen çareler yetersiz kalmakta; gerek ekonomik gerekse sosyal açıdan büyük yıkımlara yol açmaktadır.
Salgın hastalık küresel dünyaya dalga dalga yayılırken yanında ekonomik, sosyal, psikolojik olmak üzere belli başlı bir takım problemleri de yanında getirdiği hiç kuşkusuzdur. Söz konusu virüs salgının etkileri insanlarda mevcut sağlık sorunlarının yanı sıra ekonomi boyutunda da bariz bir şekilde görülmektedir. Virüsün etkilerinin en fazla hissedildiği alan Dünya ve Türkiye Ekonomisi olduğu su götürmez bir gerçektir. Bu kapsamda, Virüs’ün yarattığı etkilerin özellikle ticari faaliyet amacıyla akdedilmiş kira sözleşmeleri (“Kira Sözleşmeleri”) üzerinde yaratabileceği sonuçları dahilinde değerlendirilmesi gerekir.
Sanayi ve Teknoloji BakanıMustafa Varank;“Teknopark yönetici şirketlerine, kuluçka firmalarından ve teknoparklarda yer alan restoran ve kafe gibi ticari işletmelerden 2 ay boyunca kira almamaları hususunda talimat gönderildiğini; Ayrıca, yine bu kampüslerde Ar-Ge ve tasarım alanında çalışan firmaların da 2 aylık kira ödemelerini erteleme ve ödeme planlarında kolaylık sağlandığını ifade etmiştir. Bu durumun yanı sıra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı; tüm belediyelere bir genelge göndermiştir. İşbu Genelge de;
“İl özel idareleri, belediyeler ve bağlı kuruluşları ile bunların üyesi olduğu mahalli idare birlikleri ve bunların sermayesinin yarısından fazlasına doğrudan doğruya veya dolaylı olarak birlikte ya da ayrı ayrı sahip oldukları şirketlerinin mülkiyetinde veya tasarrufunda olup 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde kiraya verilen taşınmazlar hakkında; Kamu kurumlarınca alınan ve alınacak tedbirler nedeniyle geçici olarak faaliyetleri durdurulan iş yerleri kullanılamayacağından, faaliyetlerin durdurulduğu süre boyunca kira bedeli tahakkuk ettirilmemesi, ayrıca bu süreler kadar sözleşme sürelerinin uzatılması, geçici olarak faaliyetleri durdurulan iş yerleri arasında olmamakla birlikte koronavirüs pandemisi sebebiyle ekonomik olarak olumsuz etkilenen iş yerlerinin kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının ödenmesinde değişen koşullar göz önüne alınarak alacağın ertelenmesi hususunun ilgili idarelerce değerlendirilmesi hususları uygun görülmüştür.” İfadesi yer almaktadır.
Hükümet tarafından ülke vatandaşlarının ekonomik durumuna ilişkin her ne kadar belirli önemler alınmaya çalışılsa da bu durumun ne kadar daha süreceği belirsizdir. Söz konusu virüs krizinin en kısa zamanda çözüme kavuşturulması temennisi içerisindeyiz. Bu durumun ne kadar sürede sonuçlanacağı bilenemediğinden Covid-19 virüs çerçevesinde alınan önlemlerin kira sözleşmelerine ve kira alacaklarına etkili incelenmektedir.
Türk Hukuk Sistemi’nde taraflar arasında akdedilen sözleşmeler herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olup sözleşme hükümlerine tarafların serbest iradeleri hakim olmaktadır. Taraflar serbest iradeleriyle oluşturdukları Kira Sözleşmeleri’nde yalnızca emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kurallar ile bağlıdır. Yukarıda kısaca bahsettiğimiz üzere, Türkiye de dahil tüm ülkeleri etkisi altına alan Virüs birçok ticari sorun ortaya çıkarmakta ve akdedilen sözleşmeler taraflar açısından çekilmez hale gelmektedir. Kira Sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya özgülenebilecek başlıca ihtimaller aşağıdaki gibi sıralanabilir;
- Kira Sözleşmeleri Kapsamında Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri,
- Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlığı Altında DüzenlenenKira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi Ve Sonuçları
- Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlığı Altında DüzenlenenKira Sözleşmesinin Aşırı İfa Güçlüğü Nedenleriyle Feshi Ve Sonuçları
- KİRA SÖZLEŞMELERİ KAPSAMINDA DÜZENLENEN MÜCBİR SEBEP HÜKÜMLERİ
Yukarıda da izah edildiği üzere Türk Borçlar Kanun’da sözleşme serbestisi yer almakta olup; bu hüküm nazara alınarak taraflar kendi iradelerinin esas alındığı sözleşmeler düzenleyebilmektedirler. Bu kapsamda taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile herhalde bağlı olmakla beraber serbest iradeleri ile belirledikleri hükümlerle de bağlıdırlar. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmeleri’nde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunmakta olup sonucunda çeşitli fesih yöntemleri öngörülmektedir.
Mücbir sebep, genel anlamıyla hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Somut olay ve durumlarda değişiklik gösterilmekle beraber Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebep hükümlerinin var olması halinde taraflar; söz konusu sözleşme hükümleri uyarınca sözleşmeyi tek taraflı feshetmek yahut taraflar arasında mevcut olan akdin askıda kalacağına dair seçimlik haklara sahip olabilmektedir. Virüsün Türkiye genelinde henüz görülmesine rağmen ticari hayata ilişkin etkileri hız kesmeden devam etmektedir. Virüs’ün yarattığı etki Kira Sözleşmeleri’nin taraflarına sözleşmeyi ifa etmekte büyük engeller çıkarır ve işbu engel maddi yıkım oluşturur ise bahsi geçen durumların kanıtlanabilir olması halinde tarafların serbest iradeleri ile belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümleri devreye girecektir.
Bu kapsamda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda mücbir sebep hükmüne dayanan taraf Virüs’ün tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve Kira Sözleşmeleri kapsamında yarattığı ifa zorluğunu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Taraflar arasında imza edilen adi sözleşmelerin nitelik açısında yetersiz kaldığı durumlarda kanunda yer alan düzenlemeler ile ilgili içtihatlar birlikte yorumlanarak taraflara olanaklar sağlanabilmektedir.
Örneğin taraflara yüklenen borçlar açısından; taraflar arasında imza edilen adi kira sözleşmesinde düzenlenen mücbir sebep kavramı belirli bir zaman dilimi ile sınırlanmış; ancak belirlenen zaman diliminde durum ve koşulların elverişli hale gelmemiş olması halinde taraflar adi sözleşme hükümleri ile birlikte kanunun genel hükümleri ve Yüksek Mahkeme kararları nazara alınarak koşullara göre bir uyarlama yapabileceklerdir. Belirtmek gerekir ki mücbir sebep kavramı her bir olay çerçevesinde ayrı olarak değerlendirilmelidir. Olay ve durum analizleri yapılarak sekteröl bazda bu duruma ilişkin değerlendirmeler yapılmalıdır. Taraflar arasında sözleşme serbestisi yer alsa da sözleşme hükümleri ile birlikte adil menfaat ilkesi, kanunun lafzı ve içtihat hükümleri göz önünde bulundurulmalıdır.
Yapılan değerlendirme neticesinde belirtilen şartları yaşamış ve kanıtlamaya yönelik yeterli delile sahip Kira Sözleşmeleri tarafları, kanunun emredici hükümlerine ve tarafların menfaat ilkelerine aykırılık teşkil etmemek koşuluyla, sözleşme kapsamında serbest iradeleriyle belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümlerinden faydalanarak sözleşmenin taraflara yüklemiş olduğu sorumluluklar bertaraf edilebilecektir.
- KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERLE OLAĞANÜSTÜ FESHİ VE SONUÇLARI
Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi TBK m.331’de düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Yukarıda da belirttiğimiz üzere, Kira Sözleşmeleri’nde temel prensip, tarafların serbest iradeleri olmakla beraber tarafların düzenlemedikleri veya sonradan doğan hallerde genel hükümlere gidilmesi söz konusu olacaktır. Bu kapsamda, Virüs’ün yarattığı etkiler neticesinde mücbir sebep hükmünü içermeyen Kira Sözleşmeleri’nin tarafları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesini ileri sürebilecektir. Ancak, unutmamak gerekir ki, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Önemli sebeplerin varlığını hâkim, Medeni Kanun’un 4. Maddesi uyarınca dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde değerlendirir. Önemli sebep kavramı her somut olaya göre değişebilen esnek bir kavramdır. Önemli sebep fesih beyanında bulunan için ilişkiyi çekilmez hale getiren bir olgu olarak kabul edilmekte olup, bunun somutlaştırılması için dürüstlük kuralına başvurulmaktadır. Olayın özüne inebilmek adına asıl olarak önemli sebep kavramının unsurlarına dikkat etmek gerekmektedir. Önemli sebep olarak tanımlanan olayın öncelikle Kira Sözleşmeleri’ne önemli bir etkisi bulunmalı ikincil olarak çekilmezlik unsurlarını taşımalıdır. Bu sebeple, incelemiş olduğumuz küresel Covid-1 virüs’ü de Kira Sözleşmeleri’nin tarafları açısından sayılan unsurları taşıyor ise erteleme süresi sonrasında TBK’nın 331. Maddesi somut olaya göre uygulanabilecektir.
Sonuç olarak Küresel bazda mevcut krizlere yol açan COVİD-19 etkileri sebebiyle taraflardan her biri, erteleme süresi sonrasında TBK 331. Madde de düzenlenen hüküm çerçevesinde kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı nedenleriyle olağanüstü fesih yoluna gidebilecek ve taraflarca çekilmez hale gelen sözleşmenin taraflara yüklediği yükümlülükleri bertaraf edebileceklerdir.
- KİRA SÖZLEŞMESİNİN AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ NEDENLERİYLE FESHİ VE SONUÇLARI
Önceden öngörülemeyen sosyal boyutlu olağanüstü olaylar (savaş, ekonomik kriz) TBK m.331’in uygulanması açısından yeterli olduğu gibi, TBK m.138 kapsamındaki uyarlama davasından farklı olarak sosyal boyut taşımayan olaylar TBK m.331’in uygulanmasına imkân verir. 818 sayılı BK döneminde Yargıtay uyarlama davalarını sözleşme şartları açısından yalnızca kira bedeline hasretmekteyken, artık TBK m.138 hükmü karşısında kira sözleşmelerinin kira bedelleri dışında diğer sözleşme şartları çerçevesinde uyarlanabilmesi imkânı da söz konusudur. TBK m.138 ve TBK m.331 hükmünün uygulama şartlarının aynı anda oluştuğu hallerde kiracı veya kiraya veren önemli sebeplerle sözleşmeyi feshetmek yerine kira sözleşmesinin TBK m.138 kapsamında uyarlanmasını da isteyebilir.
TBK’nın 138.maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır.
İşbu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. Kanun koyucu, işbu madde ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini ifade etmektedir. Kanun hükmü, sözleşme taraflarına oluşan olumsuz sonuçlar neticesinde uyarlama ve uyarlama sonuçsuz kalacak ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.
Madde hükmünde bahsi geçen öngörülemeyen şartın, tacirler açısından savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, salgın hastalık gibi büyük çaplı durumlar şeklinde değerlendirildiği söylenebilir. Bunun yanı sıra, her durum kendi içerisinde farklı unsurlar taşıdığından ve doktrinde de tacirin öngörülemeyen şartlar ile sorumlu olduğu düşünüldüğünden işbu madde hükmünün tacirler açısından uygulanması her zaman muhtemel görünmemektedir. Ne var ki, Virüs’ün yukarıda da belirttiğimiz üzere, toplum ve ekonomi açısından büyük riskler oluşturduğundan ilerleyen dönemlerde birçok sözleşmesel ilişkiyi çekilmez hale getirme potansiyeline sahip olduğu açıktır. Dolayısıyla, her ne kadar öncesinde meydana gelen diğer virüs örnekleri kapsamında tesis edilen kararlar mevcut olsa da söz konusu Virüs’ün daha etkili olduğu gözlemlendiğinden gelişecek olan olayların somut özellikleri kapsamında değerlendirilmesi ve yorumlanması gerektiği söylenebilir.
Tüm bu nedenlerle, ilerleyen süreçlerde tacirler, Virüs’ün yarattığı toplumsal ve ekonomik etkileri, kendi zararları ve yıkımları yönünde kanıtlar ise işbu hükmün tacirler arasındaki Kira Sözleşmeleri kapsamında uygulaması söz konusu olabilir. Dolayısıyla, taraflar, Kira Sözleşmeleri kapsamında uyarlama talep ederek çökmüş işlem tabanının dengelenmesini sağlayabilecektir. Bunun yanı sıra, işbu uyarlama işlem temelini onaramaz ise sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkı gündeme gelebilecektir.
