İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile İcra Takibi ile alacağını tahsil edemeyen alacaklı için kanunumuzda iki farklı yol öngörülmüştür. Bunlar, İlamlı Takip ve İlamsız Takip yollarıdır.
İlamlı icra takibinin, ilamsız icra takibinin farkı ilamlı icra takibinde mahkemeden ilam alınarak icra yoluna gidilmesidir. İlamsız icra takibinde ise alacaklı herhangi bir ilama ihtiyaç duymaksızın doğrudan yetkili olan icra dairesine başvurarak borcunun tahsili işlemini başlatabilir.
- İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile İlamlı İcra Takibi (İcra Emri): İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibinde buna özgü takip yolu izlenir.
Takip Talebi
Taşınmaz ipotek alacaklısının, yetkili icra dairesinde veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun resmi bir örneğini ibraz ederek alacağın miktarını bildirir. Alacaklı takip talebini yazılı veya sözlü olarak icra dairesine yapabilir.
İcra emri
takibin açıldığı icra dairesinde icra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içerdiğini ve alacağın muaccel olduğunu tespitle birlikle, borçluya ve taşınmazı üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse bu kişilere de birer icra emri gönderir.
Bu icra emrinde, takibe konu borcun otuz gün içinde ödenmesi, bu süre içerisinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını talep edebileceği bildirilir.
- İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile İlamsız İcra Takibi (Ödeme Emri):
İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız icra takibinde alacaklının elinde herhangi bir mahkeme ilamının bulunması gerekmez. Alacaklı başkaca bir işlem yapmadan doğrudan yetkili icra dairesine başvuruda bulunarak borcunu ödemeyen borçlu için ödeme emrinin tebliğe çıkarılmasını isteyebilir.
Ödeme emri
Muaccel olan alacaklar için icra memuru, borçluya ve varsa diğer taşınmaz sahibi üçüncü kişilere aşağıdaki kayıtlara uygun olmak üzere birer ödeme emri düzenleyerek gönderir.
- Ödeme süresi otuz gündür.
- Yedi gün içinde itiraz edilmez ve yazılı süre içerisinde borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği yazılarak borçluya bildirilir.
Ödeme emrine itiraz ve itiraz süresi
Borçlu veya üçüncü kişiler ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler. Ancak itiraza rehin hakkını konu edinemezler.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile Satış Süreci
Kanunumuzda ipotekli malın satışı aşamasında ilamlı ve ilamsız icra takibi için ayrı düzenlemeler yapmamış aynı koşulları geçerli kılmıştır.
150/C Şerhi
İcra İflas Kanunumuzun 150. Maddesinde düzenlenen satışa arz şerhidir. İlgili taşınmazın satışının başlandığını bildirmek amacıyla verilen şerhtir. Şerhin sicile işlenmesi ile birlikte taşınmazı satın almış olanların Medeni Kanun’un 1023. Maddesine dayanarak iyi niyet iddiasında bulunmaları söz konusu olmayacaktır.
İcra İflas Kanunu 150/c maddesine göre;
Tapu idaresine haber verme: İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.
Maddeden de anlaşılacağı üzere 150/c şerhi sadece ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte işlenebilen bir şerhtir.
Kıymet Takdiri
İcra takibine konu olan ipotekli taşınmazın icra müdürlüğü tarafından tayin edilecek olan alanında uzman ve ehil bilirkişiler tarafından kıymet takdirinin yapılması gerekmektedir. Kıymet takdiri satışa esas olarak hazırlanan taşınmazın değerinin tespitine yönelik bilirkişilerce hazırlanan rapordur.
Kıymet takdiri taşınmazın takyidat bilgilerinde yer alan ilgililere tebliğ edilir. Kıymet takdiri raporunun tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.
Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.
Satış Talebi
Alacaklı, taşınmazın satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde isteyebilir. Satış bu süre içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmezse takip düşer.
Satış İlanı
Alacaklının satış talebi üzerine icra müdürlüğü tarafından taşınmaz 3 ay içerisinde satılır. Kanunda satış müddeti bu şekilde düzenlenmişse de uygulamada bu süre 3 ayı geçmektedir.
İcra müdürlüğü tarafından satış günü belirlenir ve satış ilanı hazırlanır. Hazırlanan satış ilanının tüm borçlulara ve taşınmaz tapu kaydında ki tüm ilgililere tebliği yapılır. Bununla birlikte satış ilanının Basın İlan Kurumuna taşınmaz açık artırma ilanının icra müdürlüğünce uygun görülen ulusal veya yerel gazetede ilan edilmesi için müzakere gönderilir. Tirajı 50.000 binin üzerinde bir gazetede satış ilanının yayınlaması gerekmektedir.
Satış ilanının tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmesi ve gazete ilanında herhangi bir sorunun olmaması halinde birinci artırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde açık artırma işlemine başlanılır.
Birinci Açık Artırma
Elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak, gelen en yüksek teklif üzerinden tellalın üç kere çağrıda bulunmasıyla satışa başlanır.
İhalede satışın yapılabilmesi için taşınmazın kıymet takdiri ile belirlenen değerinin %50’si + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir.
Taşınmaz üzerindeki ipotek için ipotek alacaklısı, ipotek miktarının altında satışa razı olmadığı takdirde, ipotek miktarı, taşınmaz malın değerinin %50 den fazla olarak (ipotek miktarı + satış paylaştırma gideri = satış miktarı) satışın yapılması gerekir.
Taşınmaz için en çok miktar öneren kişi şartlar mevcutsa ihaleyi kazanır. Artırma tutanağı yazılır ve tutanağa icra müdürü, tellal ve ihale alıcısı tarafından imzalanır.
Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.
İkinci Açık Artırma
İkinci açık artırmaya elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak başlanır. Birinci artırmadaki koşullar ikinci artırma için de geçerlidir.
İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.
Satış Bedeli Ödeme Usulü
Satış bedeli peşin ödenir. Ancak icra memuru alıcıya on günü geçmemek üzere bir mühlet verebilir. Bu müddet içinde icra dairesinin izni olmaksızın tapu müdürlüğü tarafından herhangi bir tescil işlemi yapılamaz.
Tescil
Alıcı tarafından ihale bedelinin ödenmesinin akabinde icra müdürlüğü tarafından yazılacak müzekkere ile tapu müdürlüğünden tescil isteminde bulunulur ve taşınmazın alıcı adına tescili yapılır.
Satış Bedelinin Pay Edilmesi ve Sıra Cetveli
İcra müdürlüğü taşınmazın satışı ile vezneye giren paranın paylaştırılmasını aşamasını kendiliğinden yapar. Herhangi bir talebe gerek yoktur.
Satış bedeli ile ipotekli alacak ödenir. Ancak satış bedeli ipotek bedelinden fazla ise ve taşınmazın tapu kaydında yer alan diğer haciz alacaklılarının alacağını tamamen ödemeye yetmezse icra dairesi alacaklıların bir sıra cetvelini yapar. Sıra cetveli için ipotekli alacak öncelikli ödenmek üzere diğer haciz alacakları için taşınmaz kaydına işlenen haciz tarihi esas alınır. Sıra cetvelinin birer sureti icra dairesi tarafından ilgililere tebliğ edilir. Sıra cetvelinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde şikâyet veya itiraz olmaması halinde kesinleşir ve sıra cetveline göre paraların ödemesi gerçekleştirilir.
